nicht kaufen, tax lien Zertifikate, wenn Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben!

Ich ging zu einem Steuer-Verkauf gestern in einem aus dem Weg ländlichen Gemeinde in New Jersey. Anders als die meisten der steuerlichen Umsatz in New Jersey dieser Verkauf war schlecht besucht. New Jersey ist ein sehr wettbewerbsfähigen Zustand für tax lien investieren, so war dies ein seltenes Ereignis.

Die meisten seriösen Bieter kommen eine Stunde vor dem Verkauf beginnt. Anfangs war ich erfreut zu sehen, mit weniger als einer Stunde vor dem Verkauf gehen, dass es nur ein anderer Bieter gibt. Dann habe ich meine Forschungen über die Eigenschaften, die in den Verkauf gelassen wurden und ich entdeckte, warum andere Investoren nicht mit diesem Verkauf zu kümmern. Von den dreizehn Eigenschaften, die in den Verkauf übrig waren, gab es nur eine anständige Unterkunft. Alle anderen Eigenschaften waren unbebaute Grundstücke und als ich auf die steuerlichen Karten geschaut und habe mit dem Flächennutzungsplan Abteilung (das ist, warum ich bei dem Verkauf eine Stunde zu früh ankommen) fand ich heraus, dass keines dieser Eigenschaften wurden Aufbau können viele. Die meisten von ihnen waren Binnenland und keiner von ihnen waren groß genug, um bauen auf, obwohl ein Paket ein Drei-Hektar großen Grundstück war.

Da die anderen Bieter gab es eine professionelle Ausschreibung für einen institutionellen Investor, entschied ich mich nicht auf eine der Eigenschaften in den Verkauf zu bieten. Ich wusste, dass wenn ich auf dem eine Eigenschaft, die ein Haus darauf geboten hatte, die professionelle Bieter würde hohe Prämie für sie bieten, so dass ich beschloss, ihn nicht zu bieten hin und nicht auf eine der anderen Eigenschaften, da sie es nicht bieten profitabel sein. Ich blieb, um zu sehen, was auf den Verkauf geschehen.

Über 15 Minuten vor dem Verkauf drei anderen Bietern angekommen. Diese Investoren waren neu für tax lien Umsatz und nicht wirklich weiß nichts über sie. Sie baten die Zöllner ein paar Fragen vor dem Verkauf und zeigte, dass sie wirklich waren nicht da, um Geld, aber bestimmt zu beobachten, da dies war ihr erster Verkauf. Wenn der Verkauf begann die Zöllner lassen Sie uns wissen, welche Eigenschaften vorrangigen Grundpfandrechte hatte. Vier der unerwünschten Eigenschaften hatten vor liens. Ich war nicht überrascht, und dies nur meine Vermutung bestätigt, dass diese Eigenschaften nicht wert waren Bieten auf. Wären sie es, dann ist die vor Pfandrecht Inhaber gäbe es gewesen, auf sie bieten, oder würden bezahlt die nachfolgenden Steuern haben und hinderte sie daran, in der Steuer-Verkauf enthalten.

Der Zöllner kündigte die erste Eigenschaft, und zu sehen, dass niemand auf sie Gebote, einer der unerfahrenen Bieter konnte nicht widerstehen. Er bieten 18% und erhielt das Pfandrecht (dies war die 3 Hektar großen Binnen-und unterdimensioniert viel - man muss 5 Hektar, hier zu bauen). Die nächsten drei Eigenschaften wurden aus der Gemeinde mit 18% geschlagen. Die nächste Eigenschaft war der einzige mit einem Haus auf sie und die auf die institutionelle Käufer ging bei 18%. Es waren acht Objekte übrig. Ein weiterer ging an die Gemeinde. Die Versuchung zu bieten und einen bekommen ein Pfandrecht auf 18% war zu groß für die beiden anderen neuen Investoren, sie kaufte drei liens jeder, jeder mit 18% beteiligt ist. Zum Glück für sie, sie waren sehr klein liens.

Nach dem Verkauf, erklärte ich ihnen, sie sollten die Zoning auf die Eigenschaften zu überprüfen, bevor sie auf sie bieten. Der Zöllner nicht sagen, bevor die Immobilie verkauft wird, wenn es unbrauchbar Immobilie ist und dass deshalb der Eigentümer nicht zahlen die Steuer. Der Zöllner hat nur zu vermitteln, dass die industrielle Eigenschaften können abhängig von der Umwelt Clean Up Act, der Spill Compensation and Control Act oder der Water Pollution Control Act. Und dies ist in der Regel im Kleingedruckten getan, auf der Ankündigung des Verkaufs und dem Bieter Informationsblatt.

Wenn es um den Kauf liens kommen, und dies gilt auch für andere Staaten sowie New Jersey, ist es "Buyer Beware." Als Investor ist es in Ihrer Verantwortung, sicherzustellen, dass die Eigenschaft, dass Sie den Kauf eines tax lien Zertifikat auf ein wertvolles Stück des Eigentums ist. Selbst in Staaten wie New Jersey, wo Immobilien ist mit einer Prämie und hat im Wert enorm in den letzten fünf Jahren zugenommen hat, gibt es immer noch Steuern Pakete, die wertlos sind. In vielen Bereichen des Staates, haben die Gemeinden stetig zugenommen, die Zonierung Anforderungen für alle Arten von Immobilien. In vielen ländlichen Gebieten müssen ein paar Hektar, um ein Haus zu bauen.

Ich weiß, dass viele von Ihnen unter der falschen Annahme, dass, wenn Sie Inhaber einer tax lien Zertifikat sind, Sie werden garantiert, um bezahlt zu werden. Das ist nicht wahr, es ist eine Täuschung, die durch Immobilien Infomercials und hochpreisigen Seminaren gefördert wird. Die Wahrheit ist, dass niemand garantiert, dass Sie bezahlt werden. Sie sind erste im Einklang bezahlt werden, aber es gibt Fälle, in denen Sie nicht bekommen könnten bezahlt. Sie haben das Recht, auf dem Grundstück abzuschotten, wenn Sie nicht innerhalb der Tilgung gezahlt zu tun bekommen, aber was, wenn die Eigenschaft wertlos? Als Sie haben ein wertloses Stück Land, dass Sie die Steuern auf zu zahlen haben.
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